Lỡ ký hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, khách hàng phải làm gì trong 48 giờ đầu?

Hàng trăm bị can bị khởi tố, hàng trăm tỉ đồng của người dân bị chiếm đoạt, những cuộc khám xét đồng loạt từ Hà Nội đến TP.HCM đã phơi bày góc khuất phía sau mô hình "sở hữu kỳ nghỉ" từng được quảng bá như một kênh đầu tư và nghỉ dưỡng đẳng cấp. Điều đáng lo ngại là nhiều nạn nhân chỉ nhận ra mình sập bẫy sau khi đã ký hợp đồng, chuyển tiền và không còn khả năng thu hồi tài sản.

Đâu là ranh giới giữa một hợp đồng dân sự và hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản? Những lời hứa "lợi nhuận cao", "cam kết mua lại", "chuyển nhượng dễ dàng" bằng miệng có giá trị pháp lý ra sao? Khi đã lỡ ký hợp đồng, người dân cần làm gì trong "48 giờ vàng" để bảo vệ quyền lợi của mình?

Để giải đáp những câu hỏi đang được dư luận đặc biệt quan tâm, phóng viên Một Thế Giới đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam. Từ góc nhìn pháp lý, ông phân tích các thủ đoạn lừa đảo đang được các đối tượng sử dụng, chỉ ra những "điểm mù" trong hợp đồng mà người dân thường bỏ qua và đưa ra những khuyến nghị quan trọng để tránh trở thành nạn nhân của loại tội phạm đang có xu hướng gia tăng.

Đâu là ranh giới giữa tranh chấp dân sự và hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản”?

- Thưa Luật sư, qua những đợt triệt phá quy mô lớn vừa qua tại Hà Nội và TP.HCM, cơ quan chức năng đã làm rõ được những phương thức hoạt động cốt lõi nào của các công ty mang danh nghĩa "sở hữu kỳ nghỉ" này?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Thông qua các kết quả điều tra ban đầu, có thể thấy các nghi phạm trong những đường dây này chủ yếu thực hiện hai hình thức lừa đảo tinh vi là mua bán kỳ nghỉ để chiếm đoạt tiền và chuyển nhượng kỳ nghỉ để chiếm đoạt tiền của nạn nhân. Bản chất sự việc vô cùng nghiêm trọng bởi trên thực tế, các công ty này hoàn toàn không bán, không chuyển nhượng hay cho thuê kỳ nghỉ cho bất kỳ khách hàng nào như những lời đường mật họ đã vẽ ra.

- Mô hình "Sở hữu kỳ nghỉ" khởi thủy là hợp pháp. Vậy đâu là ranh giới pháp lý định lượng cụ thể để cơ quan chức năng phân biệt rõ ràng giữa một tranh chấp dân sự "vi phạm hợp đồng" thông thường với một hành vi có dấu hiệu "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" trong bối cảnh phức tạp này?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Đây là vấn đề cốt lõi bởi mô hình sở hữu kỳ nghỉ về bản chất hoàn toàn hợp pháp, nên ranh giới pháp lý định lượng cụ thể để phân định giữa một tranh chấp dân sự vi phạm hợp đồng thông thường với một hành vi có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong trường hợp này là vô cùng tinh vi. Mô hình sở hữu kỳ nghỉ thường được quảng bá rầm rộ thông qua các hợp đồng có thời hạn kéo dài từ 5 đến 10 năm, với giá trị từ vài trăm triệu cho đến hàng tỉ đồng. Khách hàng được giới thiệu hoành tráng về quyền sử dụng dịch vụ nghỉ dưỡng hằng năm tại các khu resort cao cấp, kèm theo nhiều ưu đãi về lưu trú, ăn uống và du lịch, tạo cảm giác đây là một khoản đầu tư vừa phục vụ nhu cầu cá nhân vừa mang lại giá trị lâu dài. Đáng chú ý, nhiều đơn vị còn đánh mạnh vào tâm lý mong muốn sinh lời của người dân khi đưa ra những cam kết hấp dẫn rằng nếu khách hàng không sử dụng hết số ngày nghỉ, họ có thể giao lại cho đơn vị vận hành khai thác và nhận mức lợi nhuận từ 20% đến 30% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Trong các buổi hội thảo, nhân viên tư vấn thường sử dụng những phép tính minh họa về thời gian hoàn vốn và khả năng tạo thu nhập thụ động để thuyết phục khách hàng, khiến nhiều người tin rằng đây là một kênh đầu tư an toàn và nhanh chóng đặt bút ký hợp đồng.

Tuy nhiên, chính bản chất của giao dịch này lại khiến việc xử lý hình sự các đối tượng có dấu hiệu gian dối trở nên vô cùng phức tạp. Sau khi khách hàng thanh toán tiền, doanh nghiệp thực tế vẫn bàn giao hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ hoặc quyền sử dụng dịch vụ như đã thỏa thuận, khiến quan hệ giữa các bên được xác định là quan hệ dân sự theo nguyên tắc tiền trao, quyền lợi được chuyển giao. Trong khi đó, để xử lý về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cơ quan chức năng phải chứng minh được người bán đã có hành vi gian dối ngay từ thời điểm giao kết nhằm chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Đây là điều không dễ thực hiện bởi những cam kết về lợi nhuận, khả năng cho thuê lại hay các dịch vụ cao cấp thường chỉ được trao đổi bằng lời nói trong quá trình tư vấn. Phần lớn khách hàng không có bản ghi âm, ghi hình làm chứng cứ, trong khi nhiều đơn vị còn hạn chế hoặc cấm việc ghi hình tại các buổi giới thiệu sản phẩm. Khi nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng, có thể thấy nhiều điều khoản được xây dựng theo hướng giảm thiểu trách nhiệm của doanh nghiệp và chuyển phần lớn rủi ro sang phía khách hàng. Các hợp đồng thường có độ dài lớn, sử dụng nhiều thuật ngữ pháp lý và kinh doanh chuyên ngành, khiến người dân bình thường khó có thể hiểu đầy đủ quyền lợi, nghĩa vụ cũng như những rủi ro tiềm ẩn trước khi ký kết.

Trên thực tế, các nội dung liên quan đến việc đơn vị vận hành khai thác lại kỳ nghỉ và chia sẻ lợi nhuận thường chỉ được ghi nhận dưới dạng hỗ trợ hoặc phụ thuộc vào nhu cầu của khách hàng, chứ không phải là cam kết chắc chắn về doanh thu. Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp và vụ việc được giải quyết theo thủ tục dân sự, khách hàng thường rơi vào thế bất lợi do đã chấp nhận các điều khoản trong hợp đồng. Ngay cả trong trường hợp được tòa án tuyên thắng kiện, việc thu hồi số tiền đã bỏ ra cũng không hề đơn giản nếu doanh nghiệp không còn tài sản hoặc mất khả năng thanh toán.

- Những lời cam kết "bằng miệng" của tư vấn viên về lợi nhuận, chuyển nhượng không có trong hợp đồng có đủ yếu tố cấu thành "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản"?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Việc tư vấn viên cố tình dùng lời nói để cam kết những điều không có trong hợp đồng là một dấu hiệu của sự gian dối. Tuy nhiên, theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, để xử lý hình sự, cần chứng minh được người bán biết rõ các cam kết đó là không có thật nhưng vẫn cố tình đưa ra để khách hàng giao tiền. Nếu cơ quan điều tra thu thập được chứng cứ cho thấy doanh nghiệp xây dựng kịch bản tư vấn thống nhất, chỉ đạo nhân viên đồng loạt đưa ra cam kết sai sự thật, hoặc có dấu hiệu tẩu tán tài sản, bỏ trốn sau khi huy động tiền, thì đây là căn cứ quan trọng để chuyển từ quan hệ dân sự sang trách nhiệm hình sự. Thủ đoạn không đưa cam kết vào văn bản là cách doanh nghiệp "gài bẫy" để giảm khả năng chứng minh của khách hàng. Dù vậy, riêng hành vi này chưa đủ kết tội nếu không chứng minh được ý thức gian dối và mục đích chiếm đoạt từ đầu.

Các đối tượng có thể bị tình tiết tăng nặng

- Các đối tượng lừa đảo tự xây dựng website giả mạo doanh nghiệp lớn, sử dụng trái phép hình ảnh dự án để lấy niềm tin. Luật An ninh mạng và Luật Sở hữu trí tuệ xử lý hành vi này như thế nào, thưa luật sư?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Đây là hành vi bị nghiêm cấm theo Luật An ninh mạng 2025, đặc biệt là các hành vi giả mạo trang thông tin điện tử của tổ chức, cá nhân. Thông tin giả mạo này phải được ngăn chặn và xử lý nghiêm. Dưới góc độ Luật Sở hữu trí tuệ, việc sử dụng logo, nhãn hiệu hoặc hình ảnh dự án mà không được phép là xâm phạm quyền đối với nhãn hiệu và quyền tác giả. Chủ thể vi phạm có thể bị buộc chấm dứt hành vi, xin lỗi công khai, bồi thường thiệt hại và chịu phạt hành chính. Đặc biệt, nếu website giả mạo được dùng làm công cụ để lừa đảo chiếm đoạt tài sản, hành vi này sẽ bị truy cứu hình sự theo Điều 174 Bộ luật Hình sự, trong đó website và hình ảnh sai lệch sẽ trở thành chứng cứ quan trọng chứng minh thủ đoạn gian dối.

- Doanh nghiệp dùng chiêu trò tặng quà, ép khách hàng phải ký và chuyển tiền ngay trong ngày có vi phạm Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, và hợp đồng đó có bị vô hiệu?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Việc tặng quà giá trị lớn, tạo tâm lý khan hiếm ("chỉ còn hôm nay"), thúc ép khách hàng ký ngay được coi là hành vi kinh doanh không minh bạch, quấy rối và làm hạn chế quyền tự do lựa chọn của người tiêu dùng. Theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023, đây là những hành vi bị cấm vì che giấu thông tin hoặc gây nhầm lẫn. Dưới góc độ Bộ luật Dân sự 2015, khách hàng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu nếu chứng minh được giao dịch xác lập do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép. Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, giao dịch không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

- Hiện nay xuất hiện mô hình "lừa đảo kép", khi các đối tượng tự xưng là đơn vị thu mua lại quyền nghỉ dưỡng để đòi thêm phí rồi cắt đứt liên lạc. Luật sư đánh giá thế nào về tính chất đồng phạm của nhóm này?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Mô hình "lừa đảo kép" này rất nguy hiểm. Nếu các nhóm này có sự câu kết, phân công vai trò, chia sẻ dữ liệu khách hàng để tiếp tục lừa nạn nhân, thì đây là dấu hiệu của đồng phạm có tổ chức. Tất cả những người tham gia, từ người tổ chức đến người thực hành, đều có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự trong cùng một vụ án. Đây là tình tiết tăng nặng theo điểm a khoản 1 Điều 52 Bộ luật Hình sự. Ngoài trách nhiệm hình sự, các đối tượng này còn phải liên đới bồi thường thiệt hại cho nạn nhân. Cơ quan chức năng thường điều tra mối liên hệ về dòng tiền, dữ liệu khách hàng để làm rõ đây là các mắt xích trong cùng một kế hoạch phạm tội.

Lỡ ký hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, khách hàng phải làm gì?

- Nếu lỡ ký hợp đồng dưới áp lực và đã chuyển tiền, để ngăn chặn thiệt hại, khách hàng cần làm gì?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: 24-48 giờ đầu tiên là khoảng thời gian quan trọng nhất để hạn chế thiệt hại. Đầu tiên, hãy gửi ngay văn bản thông báo đến công ty bán hợp đồng yêu cầu tạm dừng thực hiện hợp đồng và hoàn trả tiền, đồng thời nêu rõ tình trạng bị lừa dối, áp lực. Nên gửi qua phương thức có xác nhận đã nhận. Song song đó, hãy liên hệ ngay với ngân hàng thông báo về giao dịch có dấu hiệu lừa đảo để ngân hàng phối hợp hỗ trợ rà soát dòng tiền. Tiếp theo, phải tố giác tội phạm đến cơ quan điều tra kèm theo toàn bộ chứng cứ (hợp đồng, hóa đơn, tin nhắn...). Nếu tranh chấp dân sự, hãy yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời như phong tỏa tài sản của bị đơn để tránh bị tẩu tán.

- Để phục vụ khởi kiện hoặc tố giác, nạn nhân cần thu thập những loại chứng cứ nào để đạt giá trị chứng minh cao nhất?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Giá trị chứng minh nằm ở hệ thống chứng cứ được lưu giữ từ đầu. Nạn nhân cần thu thập 5 nhóm chứng cứ chính: thứ nhất là chứng cứ về quá trình tư vấn (ghi âm, video hội thảo, tin nhắn cam kết của tư vấn viên); thứ hai là nội dung trên môi trường mạng (ảnh chụp website, fanpage giả mạo, quay video thao tác truy cập); thứ ba là chứng cứ giao dịch tài chính (hợp đồng, sao kê ngân hàng, mã giao dịch); thứ tư là các tin nhắn, yêu cầu nộp thêm phí từ nhóm lừa đảo thứ hai; và thứ năm là bằng chứng về việc bị áp lực tâm lý. Tất cả nên được số hóa, lưu trữ trên đám mây và nếu cần, hãy yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng đối với dữ liệu điện tử.

- Khi bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản qua các đường dây phức tạp, nạn nhân nên nộp đơn tố giác đến cơ quan công an cấp nào để được can thiệp nhanh nhất?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Pháp luật không bắt buộc người bị hại phải xác định đúng cơ quan có thẩm quyền ngay từ đầu, bạn có thể nộp tại bất kỳ cơ quan công an nào nơi thuận tiện nhất, họ sẽ có trách nhiệm tiếp nhận và chuyển hồ sơ. Tuy nhiên, nếu vụ việc là một đường dây lớn, xuyên địa bàn, bạn nên gửi đơn đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an cấp tỉnh nơi mình cư trú hoặc nơi phát hiện hành vi phạm tội, phản ánh rõ tính chất nghiêm trọng để cơ quan này xem xét, tổng hợp xử lý chuyên sâu. Điều quan trọng nhất không phải là "địa chỉ nào", mà là nộp đơn càng sớm càng tốt để kịp thời ngăn chặn dòng tiền.

- Để phòng ngừa rủi ro, đâu là các "điều khoản bắt buộc phải có" bằng văn bản mà khách hàng cần yêu cầu trước khi ký hợp đồng?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Nguyên tắc vàng là: quyền lợi nào không được ghi nhận bằng văn bản thì coi như không tồn tại. Bạn phải yêu cầu bổ sung các điều khoản sau: thứ nhất là liệt kê đầy đủ tất cả các khoản phí phát sinh và nguyên tắc điều chỉnh phí; thứ hai là quy định cụ thể về điều kiện, thủ tục và trách nhiệm hỗ trợ chuyển nhượng hợp đồng của doanh nghiệp; thứ ba là cơ chế thanh lý, hoàn trả tiền rõ ràng, không chấp nhận các cụm từ mập mờ như "sẽ xem xét hỗ trợ"; thứ tư là các cam kết về lợi nhuận phải được thể hiện chi tiết bằng con số và phương pháp tính; thứ năm là chế tài xử phạt khi doanh nghiệp vi phạm cam kết; và cuối cùng là đính kèm tài liệu quảng cáo/phụ lục ghi nhận các cam kết tư vấn vào hợp đồng.

- Nếu doanh nghiệp từ chối đưa các cam kết vào hợp đồng với lý do "đây là chính sách nội bộ", khách hàng nên làm gì?

- Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Nếu doanh nghiệp từ chối đưa cam kết vào văn bản, đó là dấu hiệu cảnh báo đỏ nhất mà khách hàng cần đặc biệt thận trọng. Bạn nên dừng ngay việc giao kết hợp đồng, bởi chắc chắn những quyền lợi được quảng bá sẽ không bao giờ được đảm bảo khi xảy ra tranh chấp. Hãy nhớ rằng, trong thế giới kinh doanh, hợp đồng văn bản là căn cứ duy nhất mà pháp luật dựa vào để bảo vệ bạn. Đừng bao giờ đặt bút ký chỉ vì những lời hứa hẹn bằng miệng hấp dẫn, dù đó là từ những nhân viên tư vấn ăn mặc sang trọng hay những sự kiện hoành tráng.

- Xin cảm ơn Luật sư Nguyễn Văn Hậu về cuộc trao đổi vô cùng sâu sắc và đầy giá trị pháp lý này!

HỒ QUANG

Nguồn: TẠP CHÍ MỘT THẾ GIỚI

https://1thegioi.vn/lo-ky-hop-dong-so-huu-ky-nghi-khach-hang-phai-lam-gi-trong-48-gio-dau-253460.html